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[ 字号:    来源:北京娱乐信报 2007-11-15 13:36:00 ]
1.内部认购陷阱
内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低,从而吸引了许多买房人士。然而,内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的,是不受法律保护的,购房者的权益也无法受到法律保障。
防陷绝招:
既然购房者明白了内部认购是不合法的变相销售,那么最好不要购买这类商品房。至于想买低价房的人士或投资者,应选择信誉好、实力雄厚、名牌大型楼盘,相对安全一些。
2.配套设施陷阱――虎头蛇尾
配套设施虎头蛇尾是指房地产开发商提供的配套设施在房屋销售时看似正常运作,在业主入住后就难以避免存在的陷阱。
防陷绝招:
购房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性,不为表面现象所迷惑。如开发商提供免费交通车,能长期免费吗?二是调查教育设施是否为教育行政部门所认可。三是看周围是否有替换的配套设施。假如缺乏上述措施,一旦开发商提供的配套设施不配套,麻烦就多了。
3.合同空白处陷阱
合同可能会有空白的地方,合同留有空白处是指房屋买卖合同留有空白处,为开发商作弊提供了条件。
防陷绝招:
购房者签订合同时,一定要耐心看完全文,遇到空白处应填上自己应有权益的内容。如无需填写时,也应划上横线,防止对方在空白处私自填上对其有利的内容。
4.广告陷阱――合同与广告不符
预售合同与广告不符是指房地产开发商的商品房预售合同的内容与广告宣传不一致。造成合同与广告不符的原因,有房地产开发商的,也有房地产销售代理商的原因。而购房者因常被图文并茂的广告吸引,草率签订合同,却不仔细阅读合同,想当然地认为广告宣传的内容应当记载于合同中。
防陷绝招:
要避免这种陷阱,就只有把广告宣传的内容全部载入正式的合同中,才有保证。
5.房地产广告陷阱――广告虚假
房地产虚假广告是指虚构事实或隐瞒重要事实的方法发布的或含有国家禁止内容的广告,欺骗购房者。1996年12月国家工商行政管理局颁布的《房地产广告发布暂行规定》规定:广告应载明预售或销售许可证书号,应当清楚表示实际的销售价及其有效期,应以该房地产项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示,不得以所需时间来表示距离。房地产广告中涉及的交通、商业、文化、教育设施及其他市政条件等,如在规划或者建设中,应当在广告中注明。房地产广告不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果,不得含有升值或投资回报的承诺,不得含有装饰内容。
防陷绝招:
要想避免虚假广告的陷阱,购房者应注意下列几点:
1.自己或委托亲友现场考察,核实其内容。2.仔细观察与《商品房预售许可证》共同使用的设计图,与广告的内容相对比是否相符。若广告中称小区有200平方米的自选商场,购房者就从设计图上找,若有,才可能是真实的。3.认真研究《商品房预售合同》的内容。在签订《房地产认购书》和支付定金前,可以要求提供空白预售合同书,以核实广告内容是否包含在内。
6.房屋中介陷阱
用房屋中介提供虚假房源信息骗取介绍费,是指不法的房屋中介机构在收取介绍费后,故意提供虚假或无效的房源信息,不提供真实的中介服务。
防陷绝招:
购房者怎样防止这类陷阱呢?1.找有信誉的房屋中介机构。可通过朋友介绍,或通过政府部门、新闻媒体报道,加以了解。最为可行的是,向成功通过中介机构购房、租房的朋友了解其服务机构的服务质量。2.慎订书面合同。一要订立书面合同,否则口说无凭;二要详细写明顾客的要求,越具体明确越好。因为它是“订货样板”,或服务成果标准,没有它,就无法确认房屋中介机构违约;三要确定履行期限;四要规定中介机构的违约责任。
7.物业管理陷阱
物业管理陷阱――强迫业主接受物业管理公司是指房地产开发商强迫业主接受其指定的物业管理公司的服务,损害业主权益的行为。
防陷绝招:
怎样防止房地产开发商搭售物业管理服务呢?一是购房者在签订房屋买卖合同时,对指定的物业管理公司服务期限超出一年的,应提出反对意见,因为这属于不合理的违反购房者意愿的附加条件;二是如果包括上述条款的房屋买卖合同已签时,可以该条款违反《反不正当竞争法》、《消费者权益保护法》为由,请求法院判决其无效。
8.破产陷阱――假借破产逃债
借破产逃债是许多公司常用的逃债伎俩。如果这些公司真的破产了,那债权人只好自认倒霉。可是,他们常常借资产转移到另一项目中,或隐匿财产,抽逃资金,做假账造成破产的假象,搞假破产,真逃债。
防陷绝招:
怎样防止项目公司借破产逃债呢?业主可通过下列途径尽量避免损失:1.选择信誉好的开发商,要分清股东与公司的关系。如购买房产时,卖方是有信誉的开发商,就好于卖主是开发商作为股东组建的项目公司,因为股东是不帮项目公司还债的。此外,选择股东有实力有信誉的项目公司作卖方,好过选择股东默默无闻甚至有劣迹的项目公司作卖方。2.明查暗访项目公司的实际财产。假账终归是假的,如果另有财产存在,就可以执行了。3.申请法院查账。4.找关系请银行查账,寻找资金去向,追究有关人员的责任。
9.物业乱收费陷阱
物业管理公司乱收费是指物业管理公司不依物价局核准的文件及物业管理合同,自定标准额外收取业主费用。物业管理公司乱收费,通常表现在下列几方面:1.超出核准的价格收取管理费。2.擅自提高收费标准,赚取收费差价。3.擅自增加项目建设,而将费用分摊给业主。
防陷绝招:
1.业主积极参与,选出为全体业主服务的业主委员会。依照法律规定,业主委员会有权选聘物业管理公司。这样业主委员会可以挑选信誉好的物业管理公司,或解除与信誉不好的物业管理公司之间的合同,并有权监督物业管理公司的行为,重大事项须经业主大会同意。2.订好物业管理合同。物业管理合同是业主委员会与物业管理公司签订的规定业主与物业管理公司之间的权利与义务的合同。该合同应当规定收费事项、新建项目的批准权、财务收支公开、合同解除条件等重大事项,以合同限制物业管理公司的权力。3.要求物业管理公司出示有关收费文件。
10.出售集资房陷阱
单位不征求集资的职工同意出售集资房是指职工所在单位不征得参加集资并已取得集资房的职工的同意,将其集资房另行出售给他人的陷阱。根据我国有关房改的政策和行政法规,职工对房改房??含集资房??拥有部分或完全产权。
防陷绝招:
职工对集资房或房改房拥有部分或全部产权,单位无权擅自单方处理房屋,否则构成侵权,职工有权向法院起诉,依法维护自己的合法权益。
11.铺面租赁合同陷阱
铺面租赁合同未规定不可抗力条款,是指双方未在铺面租赁合同中规定遇到不可抗力,可单方终止合同的条款,以致出现某些不可抗力时,无法解除合同的陷阱。
防陷绝招:
铺面租户应争取在铺面租赁合同中载入下列条款:承租方在出现下列情形之一,无法继续经营时,有权通知出租方终止铺面租赁合同,并不赔偿出租方的损失:出现战争、地震、台风、雷暴、城市暴动等情形;政府决定拆迁铺面;政府在铺面前50米内、左右两边各200米内修路、改路、扩路、建桥、整治市容或其他政府行为;承租方因经营不善严重亏损达三个月以上。
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